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​Wenn das Familienbudget den Kauf eines neuen geräumigen Hauses nicht zulässt und vorhandene Ersparnisse investiert werden müssen, um sie nicht für Kleinigkeiten zu verschwenden, sollten Sie dennoch über den Kauf einer Immobilie nachdenken. Eine kostengünstige Möglichkeit, Geld auszugeben, wäre der Kauf eines Zimmers in einer Wohnung oder einem Wohnheim. Ob Sie dies selbst tun oder professionellen Immobilienmaklern vertrauen, ist jedem selbst überlassen. Das Wichtigste ist, vor Abschluss der Transaktion alle Nuancen zu berücksichtigen, damit Sie sowohl die Dokumente des Verkäufers prüfen als auch Ihre eigenen Dokumente korrekt erstellen können. Heute erzählen wir Ihnen von allen Fallstricken, die Sie beim Kauf eines Zimmers in einer Wohnung erwarten.

5 Nuancen bei der Einrichtung eines Raumes wie Ihr eigener

Die beliebtesten Zimmer sind Wohnungen in Großstädten. Ihre Preise sind niedriger als in Hotels und daher stehen sie jungen Familien ohne Kinder und Studenten zur Verfügung. Darüber hinaus können Sie ein Zimmer vermieten und erhalten ein kleines, aber stabiles Einkommen. Nach einiger Zeit können Sie es verkaufen und ein größeres und komfortableres Zuhause kaufen. Beim Kauf eines Zimmers werden alle Unterlagen geprüft, so dass der spätere Verkauf kein Problem darstellt. Rechtlich gesehen kann ein Zimmer in einer Wohnung entweder ein Wohngemeinschaftszimmer oder ein separates Zimmer sein. Beim Abschluss einer Kauf- und Verkaufstransaktion lohnt es sich, mehrere Nuancen zu berücksichtigen.

Die erste ist die Benachrichtigung und Ablehnung der Nachbarn

Der Käufer muss prüfen, ob der Verkäufer – der Eigentümer des Zimmers – die anderen Eigentümer des Wohnraums in der Wohnung benachrichtigt hat. Liegen keine schriftlichen Mitteilungen vor, kann sich jeder Nachbar mit Vorkaufsrecht beschweren. Die beste Option sind notarielle Beglaubigungen. Nach dem Absenden wartet der Verkäufer darauf, dass die Nachbarn die Inanspruchnahme des Zimmers verweigern oder zustimmen. Wird das Verfahren nicht befolgt, kann die Transaktion mit dem Käufer für ungültig erklärt werden. Wenn der Käufer die Ablehnung der Nachbareigentümer mit eigenen Augen sieht, kann er mit dem Verfahren zum Abschluss seiner Transaktion beginnen.

Zweitens – Benachrichtigung der örtlichen Behörden

Wenn die Gemeinde zu den Eigentümern der restlichen Räume der Wohnung zählt, hätte der Verkäufer seine Absicht, sein Zimmer zu verkaufen, mitteilen müssen. So kann die Wohnung sowohl über privatisierte Räume als auch über solche verfügen, die die Gemeinde aufgrund eines Sozialmietvertrags an die Bewohner überlässt. Der Käufer muss den Nachweis erbringen, dass unbedingt alle Eigentümer in der gesetzlich vorgeschriebenen Weise benachrichtigt wurden. Der Käufer hat auch nicht das Recht, ein Zimmer zu einem günstigeren Preis zu kaufen als der vom Verkäufer in Mitteilungen an Nachbarn angegebene Preis. Alle Bewegungen in diesem Prozess werden idealerweise von einem Notar formalisiert.

Drittens: Keine Absagen, kein Deal

Für den Fall, dass einer der Nachbarn die Absicht äußert, ein Zimmer zum Verkauf zu erwerben, sollte der Käufer „von der Straße“ dies sofort ablehnen und nach einer anderen Option suchen. Wenn Sie gegen die oben beschriebenen Normen verstoßen, können Sie Ihr Zimmer auch nach Abschluss der Transaktion verlieren, da Nachbarn haben das Recht, ihren Willen innerhalb von drei Monaten gerichtlich zu äußern und die abgeschlossene Vereinbarung und die staatliche Registrierung von Dokumenten für den neuen Eigentümer anzufechten.

Viertens – Gestaltung des Gemeinschaftsbereichs

Wenn Sie ein Zimmer in einer Wohnung kaufen, sollten Sie wissen, dass der neue Eigentümer das Recht hat, neben dem Zimmer auch mehrere Quadratmeter Gesamtfläche zu erhalten, darunter Küche, Toilette, Bad, Flur usw. Der Käufer kann dies herausfinden die genaue Größe der Gesamtfläche aus den im festgestellten OK eingetragenen Unterlagen des Verkäufers. Wenn der Eigentümer schweigt, sind möglicherweise die Anteile an der Wohnung noch nicht ermittelt. Vor dem Verkauf eines Zimmers müssen die Gemeinschaftsflächen unter den Eigentümern aufgeteilt werden. Diese Informationen werden im Vertrag festgehalten, der dann notariell beglaubigt wird.

Fünftens – Kaufbeschränkungen

Selbst wenn der Deal abgeschlossen ist und der neue Eigentümer in das Zimmer einzieht, kann es sein, dass er von dort vertrieben wird. Es ist wichtig zu wissen, dass es nicht möglich sein wird, in einer solchen Wohnung eine Person unterzubringen, die arbeitsunfähig ist oder an Krankheiten leidet, die die Lebensbedingungen der Nachbarn schlechter machen als zuvor.

Bringen „Raum“-Investitionen Erträge?

Um ein Zimmer in einer Wohnung zu kaufen und reich zu werden, müssen Sie auch einige Fallstricke berücksichtigen, die dies behindern könnten. Mit einem bescheidenen Kapital, das nur für ein Zimmer reicht, können Sie natürlich nicht sofort einen großen Gewinn erzielen. Aber jede Investition in Immobilien bringt Gewinn, die Hauptsache ist, sie richtig zu verwalten.

Marktanalyse und Chancenbewertung

Beim Kauf eines Zimmers in einer Wohnung kann ein Teil des Geldes für die Dienste von Fachleuten ausgegeben werden, die den Käufer vor allen Sorgen und Problemen schützen. Sie übernehmen die komplette rechtliche Begleitung der Transaktion. Allerdings muss der Käufer zunächst selbst entscheiden, welche Art von Immobilie er erwerben möchte – ein kleines und günstiges Zimmer oder ein geräumigeres und teureres. Wenn Sie beabsichtigen, das Zimmer in Zukunft zu vermieten, wählen Sie besser die mittlere Variante, die dann auf Wunsch verkauft werden kann.

Nehmen Sie einen Kredit für ein Zimmer auf und verdienen Sie Geld

Unternehmerische Menschen warten nicht darauf, dass sich das Geld in ihrer Kiste nach und nach auf den erforderlichen Betrag ansammelt. Heute kann man einen Kredit aufnehmen, ein Zimmer kaufen, es vermieten und den Kredit auf Kosten der Mieter abbezahlen. Schon bald ist das Zimmer unbelastet (bis zur Tilgung des Darlehens wird es an die Bank verpfändet) und kann zu einem höheren Preis verkauft oder gegen eine Zuzahlung gegen ein größeres Zimmer eingetauscht werden. Sie können mehrere Zimmer auf einmal kaufen, wenn Ihr Einkommen es Ihnen ermöglicht, Ihren Verpflichtungen gegenüber den Gläubigern fristgerecht nachzukommen.

Teuer zu leben ist reich

Experten glauben, dass der Kauf eines teuren Zimmers nicht die beste Investition ist. Der Kauf lohnt sich nur, wenn Sie darin wohnen. Es wird keine großen Einnahmen bringen – aufgrund der hohen Kosten wird es einfach nicht gefragt sein, aber der Kauf eines solchen Zimmers für sich selbst im Stadtzentrum und nicht weit von der Arbeit entfernt wird ein völlig berechtigter Schritt sein. Im Allgemeinen gilt der Kauf von Zimmern als guter Anfang, um Ihr Kapital zu „vermehren“. Zumindest ist es viel profitabler, als Geld in Bankprodukte zu investieren.

Prüfen Sie die Unterlagen vor Abschluss der Transaktion!

Und nun zum Wichtigsten – zu den Unterlagen, die der Eigentümer dem Käufer beim Verkauf des Zimmers zur Verfügung stellen muss. Das Paket ist das gleiche wie beim Kauf einer Wohnung:

• Bescheinigung über die staatliche Registrierung des Eigentums an diesem Raum;
• eingetragener Vertrag über die Übertragung von Wohnraum in Eigentum;
• eine notarielle Vereinbarung, in der die Eigentümer Informationen über die verteilten Anteile der Gesamtfläche unterzeichnen;
• eine Bescheinigung, in der diese Aktien angegeben sind (ausgestellt von der BTI), auch in Bezug auf den Wert;
• Verweigerung des Vorkaufsrechts durch benachbarte Eigentümer;
• eine Bescheinigung oder mehrere Bescheinigungen über alle Schulden (oder besser noch über deren Fehlen) für die Zahlung von Strom, Kommunikation, Versorgungsleistungen usw.;
• ein Auszug aus dem Hausregister mit Angaben zu allen gemeldeten Bewohnern;
• eine Bescheinigung über die Rechte Minderjähriger (oder deren Fehlen) an diesem Wohnraum (ausgestellt von der Vormundschafts- und Treuhandbehörde);
• notariell beglaubigte Zustimmung des Ehepartners des Verkäufers zur Durchführung einer Kauf- und Verkaufstransaktion.

Wir kauften ein Zimmer und erhielten Rechte an der gesamten Wohnung

Das Leben ist eine unvorhersehbare Sache. Heute kauert beispielsweise eine kleine Familie mit einem Kind in einem 20 Quadratmeter großen Zimmer und lebt nach ein paar Jahren in einer geräumigen Wohnung. Das heißt, alles begann mit dem Kauf eines Zimmers, und später entstand ein Vorkaufsrecht auf den Kauf des restlichen Wohnraums in der Wohnung. Früher war es notwendig, den Eigentümer auf Ablehnung von Nachbarn zu prüfen, jetzt muss nach Erhalt einer Benachrichtigung schnell eine Entscheidung über den Kauf der verbleibenden Räume getroffen werden.

Das Risiko, unterwegs auf einen skrupellosen Verkäufer zu treffen, besteht immer. Aber Sicherheit bedeutet nicht nur eiserne Türen, hinter denen sich kein Nachbar fürchtet, sondern auch die Kenntnis der Situation und die Information über Ihre Rechte und die Anforderungen der geltenden Gesetzgebung. Wie Sie den Dokumenten zur Registrierung der Transaktion und zur Registrierung des Zimmers als Eigentum entnehmen können, ist alles gar nicht so kompliziert. Wenn der Käufer dies selbst erledigt und genau weiß, wie es geht und worauf zu achten ist, wird dieser Prozess wenig Zeit in Anspruch nehmen.

Die erste Investition in eine Immobilie – egal ob lebenslang oder einkommensorientiert – wird sich mehr als lohnen. Dies wird nach ein paar Jahren sichtbar. Mit dem Besitz eines Eigenheims bringen Sie auch unschätzbare Erfahrungen einher, die Ihnen in der Zukunft sicherlich von Nutzen sein werden. Liebe zum Detail – und alles wird gut!

Wenn Sie Fragen zum Kauf eines Zimmers in einer Wohnung haben, steht Ihnen unser Bereitschaftsanwalt kostenlos zur Verfügung.

Ein Zimmer in einer Wohnung zu verkaufen, an der zwei oder mehr Personen Anteile besitzen, ist keine leichte Aufgabe. Sie können nicht einfach eine Anzeige aufgeben, sondern müssen zunächst eine ganze Reihe von Aktionen durchführen, angefangen bei der Benachrichtigung anderer Eigentümer bis hin zu Schönheitsreparaturen.

Legale Aspekte

Ein Zimmer in einer Wohnung gehört in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. Dementsprechend haben neben Ihnen als Eigentümer des Zimmers auch andere Eigentümer ihre Rechte an dieser Wohnung. Das Wohnungsgesetz (Absatz 6, Artikel 42) gewährt diesen Personen ein Vorzugsrecht beim Kauf von zum Verkauf angebotenen Quadratmetern.

Der Verkauf läuft wie folgt ab:

Wir benachrichtigen die Eigentümer

Wir benachrichtigen andere Wohnungseigentümer schriftlich über unseren Wunsch, das Zimmer zu verkaufen. Vergessen Sie nicht, den Preis anzugeben.

Beachten Sie! Sie können Ihren Wohnraum nur zu dem gleichen Preis an Ihre Mitbewohner verkaufen, den Sie in der Anzeige für alle Käufer angeben möchten. Wenn Sie ein Zimmer für 500.000 Rubel verkaufen und den Eigentümern anderer Räumlichkeiten in der Wohnung zuvor 600.000 Rubel angeboten wurden, haben sie das Recht, gegen die Transaktion zu protestieren.

Am einfachsten erfolgt die Benachrichtigung per Einschreiben mit Benachrichtigung. Nachdem Sie für jeden Brief etwas mehr als 40 Rubel ausgegeben haben (wenn mehrere Eigentümer in der Wohnung sind), erhalten Sie Quittungen – einen unwiderlegbaren Beweis dafür, dass Sie sich genau an die Gesetze gehalten haben.

Eine separate, komplexere Option besteht darin, dass einer der Anteile an der Wohnung einer minderjährigen oder geschäftsunfähigen Person gehört. Dann müssen Sie die Eltern oder Erziehungsberechtigten davon überzeugen, sich an die Vormundschaftsbehörde zu wenden und die Zustimmung zum Verzicht auf das Kaufvorkaufsrecht einzuholen, und diese Ablehnung dann notariell beurkunden. Wenn dies fehlschlägt, können Sie ihnen wie gewohnt eine Benachrichtigung senden. Viel hängt von der Position des Gerichts und von Rosreestr in einer bestimmten Region ab. Mancherorts werden Transaktionen ohne Zustimmung der Vormundschaftsbehörden überhaupt nicht durchgeführt. Und irgendwo glauben sie, dass der Verkauf eines fremden Zimmers nicht zu einer Wertminderung des Eigentums des Minderjährigen führt, was bedeutet, dass die Zustimmung der Vormundschaftsbehörden völlig nutzlos ist.

Wenn Sie die Eigentümer der Nachbarzimmer nicht gesehen haben, können Sie online einen Auszug aus dem Unified State Register of Real Estate bestellen (der Service kostet 200 Rubel) – dort werden alle Eigentümer der Wohnung aufgeführt.

Wenn mehrere Miteigentümer einer Wohnung gleichzeitig ein Zimmer kaufen möchten, entscheidet der Eigentümer selbst, mit wem er den Vertrag abschließt.

Wir warten einen Monat

Wenn nach Ablauf der Frist keine Antworten von den Miteigentümern eingehen, erhält der Eigentümer des Zimmers das uneingeschränkte Recht, es an jedermann zu verkaufen.

Es besteht die Möglichkeit, die Dinge zu beschleunigen. Aber dann müssen Sie die Weigerungen Ihrer Nachbarn einholen, Ihren Wohnraum zu kaufen. Dies erfolgt schriftlich, jede Ablehnung muss auf persönlichen Antrag jedes Eigentümers von einem Notar (1000-1500 Rubel, je nach Region) oder einem Spezialisten der örtlichen Niederlassung von Rosreestr beglaubigt werden.

Ein Verstoß gegen das Verfahren zur Benachrichtigung der Nachbarn in der Wohnung birgt die Gefahr, dass jeder von ihnen innerhalb von drei Monaten nach dem Kauf- und Verkaufsvorgang eines Zimmers die Wohnung anfechten und den Verkauf des Wohnraums an ihn verlangen kann.

Vorbereitung der Unterlagen für die Transaktion

• Reisepass des Zimmereigentümers (ggf. notariell beglaubigte Zustimmung des zweiten Ehegatten zum Verkauf);
• Eigentumsurkunde für das Zimmer (Eigentumsbescheinigung, Bescheinigung über das Miteigentum);
• Bestätigung der Benachrichtigung an andere Eigentümer von Räumlichkeiten in der Wohnung (Postquittungen);
• Erlaubnis der Vormundschaftsbehörde, wenn einer der Eigentümer des zu verkaufenden Zimmers minderjährig ist;
• Kauf- und Verkaufsvertrag (kann bei jedem Anwalt bestellt werden - ab 1000 Rubel oder heruntergeladen und selbst ausgefüllt werden).

Ein technischer Plan der Wohnung mit einem darauf markierten Zimmer, eine Bescheinigung über das Fehlen von Schulden bei Zahlungen für Nebenkosten und ein Auszug aus dem Unified State Register of Real Estate (USRN) werden ebenfalls nützlich sein – der Käufer wird wahrscheinlich daran interessiert sein, sie zu finden herauszufinden, wer sonst noch Anteile an der Wohnung besitzt, in der er Quadratmeter kauft.

Vorbereitung des Zimmers für den Verkauf

Je besser ein Raum äußerlich aussieht, desto größer ist die Chance, ihn zu einem hohen Preis zu verkaufen. Das bedeutet, dass wir schöne, preiswerte Tapeten kleben und eine abgehängte Decke herstellen (die ausgegebenen 5-7.000 Rubel werden beim Verkauf zu einem guten Gewinn). Größere Reparaturen sind nicht nötig: Meist wird der Einzug noch nach seinen Wünschen umgestaltet. Ein großes Plus sind doppelt verglaste Fenster (wenn das Haus alt genug ist) und zuverlässige Türen. Um die Kundenbindung zu erhöhen, könnte ein kluger Marketingschritt darin bestehen, Kabelfernsehen und Internet im Zimmer zu installieren.

Anschließend schalten wir Anzeigen bzw. schließen einen Vertrag mit einem Makler ab.

Dies ist in Absatz 6 der Kunst angegeben. 42 Wohnungsgesetzbuch der Russischen Föderation.

Durch die Privatisierung eines Teils der Wohnung (Wohnzimmer) erhält der Eigentümer das Recht auf einen Anteil an den Gemeinschaftsräumen. Der Eigentümer kann ein Zimmer verkaufen, verschenken oder Geschäfte damit tätigen, wobei er das Recht auf einen Anteil am Gemeinschaftsraum nur zusammen mit dem Zimmer überträgt. Der Eigentümer einer privatisierten Wohnung (Zimmer in einer „Gemeinschaftswohnung“) muss bedenken, dass das Vorkaufsrecht den Nachbarn zusteht. Wenn nach einem Monat keiner der Nachbarn das Zimmer kaufen möchte, wird es an andere Personen zum Verkauf angeboten.

Um ein Zimmer in einer Wohngemeinschaft zu verkaufen, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein

• Ein Zimmer in einer Gemeinschaftswohnung muss dem Verkäufer eigentumsrechtlich gehörenbestätigt durch eine Eigentumsbescheinigung und ein Dokument – ​​die Grundlage für den Erwerb des Eigentums am Zimmer (Kaufvertrag, Schenkung, Erbschein).
• Gehört ein Zimmer in einer Gemeinschaftswohnung mehreren Eigentümern, ist für den Verkauf deren Zustimmung erforderlich. Wenn einer der Eigentümer minderjährig ist, müssen Sie die Zustimmung der Vormundschafts- und Treuhandbehörde einholen.
• Ein Zimmer in einer Gemeinschaftswohnung ist Teil eines einzigen Objekts – einer Wohnung. Alle Eigentümer einer Gemeinschaftswohnung besitzen aufgrund des Miteigentumsrechts Gemeinschaftsräume in der Wohnung, die für mehr als ein Zimmer genutzt werden.Daher ist das Vorkaufsrecht zu berücksichtigen, das den Eigentümern anderer Räume in einer Gemeinschaftswohnung zusteht

Gemäß Teil 1 der Kunst. Gemäß Art. 250 des Bürgerlichen Gesetzbuches haben beim Verkauf eines Miteigentumsanteils an einen Außenstehenden die übrigen Miteigentumsteilnehmer das Vorkaufsrecht, den verkauften Anteil zum Preis zu erwerben, zu dem er verkauft wurde, und zum anderen gleiche Bedingungen, außer im Falle einer öffentlichen Versteigerung.

Somit ist der Eigentümer beim Verkauf eines Zimmers verpflichtet, den Kauf den anderen in dieser Gemeinschaftswohnung wohnenden Eigentümern anzubieten. Der Angebotspreis für den Verkauf des Zimmers an andere Eigentümer muss mit dem Angebotspreis an Dritte identisch sein.

Gemäß Teil 2 der Kunst. 250 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation (Teil 1) sieht die Verpflichtung des Verkäufers vor, die anderen Miteigentümer schriftlich über seine Absicht zu informieren, seinen Anteil an einen Außenstehenden zu verkaufen, und dabei den Preis und andere Bedingungen anzugeben, zu denen er verkauft Es.

Verweigern die übrigen Miteigentümer den Kauf oder erwerben sie den verkauften Anteil am Eigentum an der Immobilie nicht innerhalb eines Monats, hat der Verkäufer das Recht, seinen Anteil an jede Person zu verkaufen (Artikel 250 Teil 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches). Die Russische Föderation).

In dieser Bestimmung hat der Gesetzgeber eine klare Frist festgelegt, innerhalb derer die Eigentümer anderer Räume einer Gemeinschaftswohnung das zu verkaufende Zimmer erwerben können.

Damit entbindet der Gesetzgeber den Verkäufer von der Verpflichtung, für den Verkauf des Zimmers eine schriftliche Zustimmung der Nachbarn einzuholen.

Um den Prozess zu beschleunigen, kann der Verkäufer des Zimmers versuchen, schriftliche Kaufabsagen der Nachbarn einzuholen. Ablehnungen müssen ordnungsgemäß ausgeführt werden: von einem Notar beglaubigt oder bei der Stelle registriert werden, die Rechte registriert.

Sie können auch schriftliche Mitteilungen an jeden Nachbarn in einer Gemeinschaftswohnung verfassen und diese per Einschreiben mit Benachrichtigungen versenden. Eine Mitteilung über Zustellungsschreiben mit Unterschriften von Nachbarn zeigt an, dass die Nachbarn ordnungsgemäß benachrichtigt wurden.

Teil 3 Kunst. 250 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation sieht vor, dass bei der Veräußerung einer Aktie unter Verletzung des Vorkaufsrechts jeder andere Teilnehmer am Miteigentum das Recht hat, innerhalb von drei Monaten gerichtlich die Übertragung der Rechte und Pflichten von zu verlangen der Käufer zu ihm.

Gemäß Teil 1 der Kunst. Gemäß Artikel 24 des Bundesgesetzes „Über die staatliche Registrierung von Rechten an Immobilien und Transaktionen damit“ werden beim Verkauf eines Anteils am Miteigentumsrecht an einen Außenstehenden dem Antrag auf staatliche Registrierung Dokumente beigefügt, die bestätigen, dass der Verkäufer des Anteils mitgeteilt hat Schreiben Sie den anderen Miteigentümern die Absicht, Ihren Anteil zu verkaufen, mit Angabe der Preise und sonstigen Bedingungen, zu denen er verkauft wird. Dem Antrag auf staatliche Registrierung können Dokumente beigefügt werden, die die Weigerung der übrigen Miteigentümer, einen Anteil zu erwerben, bestätigen und von der Stelle, die die staatliche Registrierung der Rechte durchführt, erstellt oder notariell beglaubigt werden. In diesem Fall erfolgt die staatliche Registrierung des Rechts auf einen Anteil am Gemeinschaftseigentum unabhängig von der Zeit, die seit der Bekanntgabe des Anteils durch den Verkäufer an die übrigen Anteilseigner verstrichen ist. Wenn dem Antrag auf staatliche Registrierung keine Dokumente beigefügt sind, die die Weigerung der verbleibenden Miteigentumsteilnehmer bestätigen, die Aktie zu erwerben, ist der staatliche Registrar verpflichtet, die staatliche Registrierung bis zum Ablauf eines Monats ab dem Tag auszusetzen, an dem der Verkäufer die verbleibenden Teilnehmer benachrichtigt im Miteigentum, wenn diese Frist am Tag der Einreichung des Antrags auf staatliche Registrierung noch nicht abgelaufen ist. Streitigkeiten zwischen Miteigentümern, die bei der staatlichen Registrierung des Rechts auf einen Anteil am Gemeinschaftseigentum entstanden sind, unterliegen der gerichtlichen Beilegung.“

Gemäß Teil 2 der Kunst. Gemäß Artikel 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation unterliegt ein Vertrag über den Verkauf eines Wohngebäudes, einer Wohnung, eines Teils eines Wohngebäudes oder einer Wohnung der staatlichen Registrierung und gilt ab dem Zeitpunkt dieser Registrierung als abgeschlossen.

So verlangen die Registerbehörden bei der staatlichen Registrierung von Rechten an Immobilien vom Verkäufer die Einhaltung der oben genannten Rechte der Nachbarn.

Das Versäumnis, Dokumente vorzulegen, die die Verweigerung des Vorkaufsrechts durch die verbleibenden Miteigentümer bestätigen, kann dazu führen, dass die Registrierung Ihrer Vereinbarung verweigert wird (Artikel 20 des Bundesgesetzes Nr. 122-FZ), was eine Formalisierung unmöglich macht die Eigentumsübertragung.

So ist der Verkauf eines privatisierten Zimmers in einer Gemeinschaftswohnung nur dann möglich, wenn die Nachbarn das Vorkaufsrecht verweigern oder wenn seit der Mitteilung über den Verkauf des Zimmers ein Monat abgelaufen ist. Wenn Sie versuchen, ein Zimmer unter Verletzung des Vorkaufsrechts zu verkaufen, besteht die Gefahr, dass dem Verkäufer die staatliche Registrierung des Vertrags verweigert wird oder ein Rechtsstreit mit Nachbarn beginnt.

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Viele Menschen denken darüber nach, ein Zimmer in einer Gemeinschaftswohnung zu verkaufen. Nachfolgend finden Sie Hinweise, die Ihnen helfen, die Transaktion schnell und gesetzeskonform abzuschließen.

So überprüfen Sie den Besitz

Um eine Transaktion zur Übertragung von Rechten an einer Sache auf eine andere Person durchführen zu können, müssen Sie über diese Rechte verfügen.

Auf dem Territorium der Russischen Föderation ist ein Dokument, das die Eigentumsrechte des Verkäufers bestätigt, eine Eigentumsbescheinigung.

Im Jahr 2019 wird dem Eigentümer ein Auszug aus dem Einheitlichen Staatsregister ausgestellt, der als Grundlage für die Erlangung von Eigentumsrechten an dem Objekt dient.

So verkaufen Sie ein Zimmer in einer Gemeinschaftswohnung richtig – die rechtlichen Rahmenbedingungen

Beim Verkauf eines Zimmers in einer Gemeinschaftswohnung müssen Sie folgende Regelungen beachten:

1. Bürgerliches Gesetzbuch der Russischen Föderation (definiert den Begriff des Vorkaufsrechts, legt Anforderungen an den Inhalt und die Ausführung eines Kaufvertrags fest);
2. Wohnungsgesetzbuch der Russischen Föderation (festlegt die Verpflichtung des Eigentümers, andere Nachbarn über die Entscheidung zum Verkauf des Zimmers zu informieren, um ihr Vorkaufsrecht beim Kauf der Immobilie auszuüben).

Zum Nachbarn

Ein Nachbar einer Gemeinschaftswohnung, der Eigentumsrechte an seinem Zimmer hat, hat ein Vorkaufsrecht.

Um ihm das Zimmer zu verkaufen, müssen Sie ihm eine schriftliche Verkaufsanzeige zukommen lassen.

An einen Außenstehenden

Um ein Zimmer an einen Außenstehenden zu verkaufen, muss der Eigentümer zunächst einen Verzicht auf den bevorrechtigten Erwerb der Immobilie durch Nachbarn in der Gemeinschaftswohnung einholen.

Liegt eine solche Ablehnung vor, wird die Vereinbarung wie folgt abgefasst:

1. Es wird ein Kauf- und Verkaufsvertrag erstellt;
2. Die Übertragung der Rechte wird in der Rossreestr. registriert.

Vorkaufsrecht zum Erwerb eines Zimmers in einer Gemeinschaftswohnung

Der Verkauf kann erst dann abgeschlossen werden, wenn der Verkäufer die zivilrechtliche Anforderung des Vorkaufsrechts erfüllt hat.

Das Vorkaufsrecht bedeutet, dass ein bestimmter Personenkreis vom Staat die Möglichkeit erhält, ein Grundstück zu erwerben, bevor es Dritten angeboten wird.

Das Vorrecht zum Erwerb eines Zimmers in einer Gemeinschaftswohnung haben die in derselben Wohnung wohnenden Nachbarn.

Es ist zu beachten, dass das Angebot zum Kauf einer Wohnimmobilie durch sie dieselben Bedingungen enthalten muss, die auch Dritten angeboten werden, wenn Nachbarn den Kauf des Zimmers verweigern.

Das Gesetz sieht ein Verfahren zur Benachrichtigung der Nachbarn über die Möglichkeit des Zimmerkaufs vor:

• Der erste Schritt besteht darin, eine Verkaufsmitteilung für das Zimmer zu versenden. Solche Dokumente sollten per Einschreiben mit einer Beschreibung verschickt werden.
• Sie sollten dann innerhalb eines Monats mit einer Antwort rechnen. Nachbarn können den Kauf eines Zimmers schriftlich ablehnen. Es wird akzeptiert, dass Absagen seitens der Nachbarn nach der Lektüre der Mitteilung vorgenommen und von ihnen nicht formalisiert werden können. Sowohl im ersten als auch im zweiten Fall erhält der Eigentümer das Recht, mit Dritten einen Kaufvertrag über das Zimmer abzuschließen.

Vorgehensweise beim Verkauf eines Zimmers in einer Gemeinschaftswohnung

Um solche Immobilien zu verkaufen, sollten Sie in der folgenden Reihenfolge vorgehen:

• Bestimmen Sie die Bedingungen der Transaktion (legen Sie den Preis fest);
• Senden Sie eine Absichtserklärung, Rechte an der Immobilie an Nachbarn zu übertragen.
• Wenn eine Ablehnung eingeht, suchen Sie nach Käufern;
• Bereiten Sie die für die Vereinbarung erforderlichen Dokumente vor;
• Eine Vereinbarung treffen;
• Wenden Sie sich mit dem Käufer an das russische Register, um die Übertragung der Rechte an der Immobilie zu registrieren.

Sich selbst

Sie können die Transaktion selbst abschließen. Suchen Sie dazu einfach im Internet nach einem detaillierten Aktionsalgorithmus.

Das Benachrichtigungs- und Vereinbarungsformular enthält keine genehmigten Formulare, daher kann ein Muster ihrer schriftlichen Unterlagen auch durch Herunterladen aus dem Internet abgerufen werden. Diese Methode ist die kostengünstigste.

Über einen Makler

Um ein Zimmer schnell zu verkaufen, können Sie sich an spezialisierte Unternehmen – Immobilienagenturen – wenden. Die Mitarbeiter der Agentur wählen einen Käufer aus und kümmern sich um den Papierkram der Transaktion.

Einige Organisationen führen sogar Aktivitäten zur Überweisung von Geldern vom Käufer an den Verkäufer durch.

Sie müssen jedoch verstehen, dass die Agentur für die Unterstützung der Transaktion zahlen muss.

Brauche ich einen Notar?

Heutzutage ist beim Verkauf von Immobilien keine notarielle Beurkundung der Verträge gesetzlich vorgeschrieben.

Um Ihre Rechte zu schützen, können Sie jedoch, nachdem Sie mit dem Käufer eine solche Behandlung vereinbart haben, die Vereinbarung bescheinigen. In diesem Fall prüft der Notar die Richtigkeit der Vereinbarung sowie die Richtigkeit der Datenwiedergabe.

Es ist heute auch möglich, einen Notar zu kontaktieren, um Zahlungen zwischen den Parteien vorzunehmen.

Verkauf eines Zimmers in einer Gemeinschaftswohnung und Zustimmung der Nachbarn

Verkaufe ein Zimmer in einer Wohnung, Die Durchführung durch den Grundstückseigentümer bedarf nicht der Zustimmung der Nachbarn. Diese Regelung basiert auf den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches, die besagen, dass eine Person, die Eigentumsrechte an einem Gegenstand besitzt, selbständig darüber verfügt. Eine Einschränkung dieses Rechts ist nur aus gesetzlich bestimmten Gründen zulässig.

In diesem Zusammenhang bestimmen die Regeln für den Verkauf dieser Art von Immobilien nur die Notwendigkeit, sie zu erwerben Ablehnung Nachbarn vom Kauf eines Zimmers abzuhalten.

So verkaufen Sie ein Zimmer ohne Zustimmung der Nachbarn

Nachbarn in einer Gemeinschaftswohnung sind mit der Transaktion und dem anschließenden Einzug völlig fremder Personen nicht immer einverstanden und behindern daher die Durchführung der Transaktion.

In diesem Fall stehen Ihnen mehrere Möglichkeiten zur Verfügung, ein Zimmer ohne Zustimmung Ihrer Nachbarn zu verkaufen:

1. Der Käufer kann zum Eigentümer des Zimmers gemacht und dann aufgefordert werden, sein Recht auf Vorzugserwerb der Immobilie als Nachbar auszuüben. Die Erlangung der Eigentümereigenschaft kann durch die Schenkung eines Teils des zu verkaufenden Zimmers erreicht werden (in diesem Fall ist keine Zustimmung der Nachbarn erforderlich). Der Verkauf eines Anteils an einer Gemeinschaftswohnung erfolgt auf die gleiche Weise wie der Verkauf eines ganzen Zimmers.
2. Eine weitere Möglichkeit zur Durchführung einer Transaktion besteht darin, einen Schenkungsvertrag für den gesamten Raum abzuschließen, ohne darin die Tatsache der Geldüberweisung vom Beschenkten an den Spender zu vermerken.

Ich möchte darauf hinweisen, dass die oben genannten Schemata ihre eigenen Merkmale haben. Im ersten Fall sollte eine Vereinbarung mit denjenigen Personen geschlossen werden, die nach der Schenkung den Abschluss eines Kaufvertrags für das Zimmer nicht verweigern, andernfalls bleibt das Zimmer auf mehrere Eigentümer aufgeteilt.

Im zweiten Fall kann der Interessent beim Gericht beantragen, die Transaktion als Scheingeschäft anzuerkennen. In diesem Fall wird es abgesagt.

Zimmerpreis

Der Preis für ein Zimmer in einer Wohngemeinschaft kann auf verschiedene Arten festgelegt werden:

• Makler. Dies können Spezialisten sein, die eine Transaktion mit diesem Objekt durchführen, oder andere Spezialisten, die nur zur Bewertung der Räumlichkeiten eingeladen werden.
• Gutachter. Mit solchen Spezialisten muss ein Vertrag über die Erbringung von Immogeschlossen werden. Als Ergebnis stellt ein solcher Gutachter ein Dokument aus, in dem die Kosten der Räumlichkeiten sowie die Methoden zur Ermittlung des Preises aufgeführt sind.
• Unabhängig durch den Preisvergleich für ähnliche Objekte.

Wenn Sie die Kosten selbst ermitteln, sollten Sie folgende Faktoren berücksichtigen:

• Nummer der Etage, auf der sich die Wohnung befindet;
• Größe der Wohnung, Küche, Bad und WC;
• Verfügbarkeit zusätzlicher Räumlichkeiten in der Wohnung (Hauswirtschaftsräume, Lagerräume);
• Lage des Hauses;
• Nachbarn.

Mehrwertsteuer

Viele Menschen beschäftigen sich vor dem Abschluss eines Vertrages mit der Frage, ob sie nach dem Verkauf Steuern zahlen müssen?

Da der Eigentümer durch den Verkauf eines Zimmers Einkünfte erhält, sieht die Steuergesetzgebung vor, dass in diesem Fall 13 % der Einkünfte in den Staatshaushalt abgeführt werden müssen.

Beim Verkauf eines Zimmers wird keine Steuer gezahlt, wenn das Eigentum vor drei oder mehr Jahren erworben wurde. Dann ist der Eigentümer von der Steuerpflicht befreit.

Dokumente, die Sie zum Abschluss der Transaktion benötigen

Für die Registrierung von Kauf und Verkauf müssen die erforderlichen Dokumente gesammelt werden.

Zu diesen Dokumenten gehören:

1. Ausweisdokumente sowohl des Verkäufers als auch des Käufers;
2. Katasterdokumente für das Objekt;
3. Ein Dokument, das die Grundlage für die Erlangung des Verfügungsrechts über diesen Gegenstand bildet (Schenkungsvertrag, Bescheinigung über den Erhalt des Erbrechts, Entscheidungen einer Justizbehörde);
4. Von BTI ausgestellte technische Dokumentation;
5. Eine Bescheinigung, die das Fehlen von Versorgungsschulden bestätigt;
6. Benachrichtigung anderer Eigentümer über die Transaktion.

Verkaufsanzeige eines Zimmers in einer Gemeinschaftswohnung, Muster

An jeden Nachbareigentümer wird eine Mitteilung verschickt.

Das Dokument enthält:

• Name des Nachbarn;
• Grundbedingungen der Transaktion;
• Kosten des Objekts;
• Datum der Dokumenterstellung, Unterschrift des Absenders.

Sie können das Beispiel unten sehen.

Kauf- und Verkaufsvertrag für eine Gemeinschaftswohnung, Muster

Die Vereinbarung muss schriftlich erfolgen.

Der Vertrag muss folgende Bestimmungen enthalten:

• Informationen zu den Vertragsparteien. Angegeben auf der Grundlage von Passdaten.
• Angaben zum Vertragsgegenstand, also zum Raum. Seine technischen Eigenschaften, sein Standort und sein Gebiet werden angegeben.
• Preisinformationen. Der Preis wird in Rubel in Zahlen und Worten angegeben. Es ist auch erforderlich, das Berechnungsverfahren anzugeben.
• Informationen über die Rechte und Pflichten der Parteien.
• Informationen zur Haftung bei Verstößen gegen die Bestimmungen der unterzeichneten Vereinbarung.
• Datum der Erstellung und Unterschrift der Parteien.

Ein Muster-Kaufvertrag für einen Gemeinschaftsraum kann heruntergeladen werden.

Zimmertausch in einer Wohngemeinschaft

Das Gesetz verbietet es nicht Zimmertausch, wenn Sie es in einer Gemeinschaftswohnung produzieren möchten. Die Hauptvoraussetzung für die Durchführung dieser rechtlich bedeutsamen Maßnahme ist das Vorhandensein eines privatisierten Raums und der Eigentumsrechte daran.

Der Austausch erfolgt auf zwei Arten:

• Gleich, das heißt, die Transaktion erfolgt ohne die Bedingung einer Nachzahlung;
• Ein Umtausch mit Zuschlag, das heißt, eine Partei muss den in der Vereinbarung festgelegten Geldbetrag zahlen, um bessere Konditionen zu erhalten.

In der Regel wird ein Zimmer in einer Wohngemeinschaft gegen ein Zimmer in einem Wohnheim getauscht, bei gleicher Größe erfolgt keine Zuzahlung.

Bitte beachten Sie, dass die Transaktion abgebrochen werden muss, wenn eine der Parteien die Räumlichkeiten auf der Grundlage eines Sozialmietvertrags nutzt.

Ein Zimmer in einer Gemeinschaftswohnung kaufen, was der Käufer wissen muss

Der Kauf eines Zimmers in einer Gemeinschaftswohnung erfordert die Einarbeitung in bestimmte Nuancen, bevor der Vertrag unterzeichnet wird:

1. Der Verkäufer muss die übrigen Zimmereigentümer benachrichtigen. Bitte beachten Sie, dass, wenn der Eigentümer zugleich die Gemeinde ist, diese auch vom Verkäufer zu benachrichtigen ist.
2. Mit Zustimmung eines Nachbarn kann die Transaktion nicht durchgeführt werden, da sie in diesem Fall gesetzeswidrig wäre.
3. Beim Erwerb von Rechten an einem Zimmer nach dem Kauf muss der neue Eigentümer Quadrate der gesamten Immobilienfläche in der Wohnung (Küche, Bad, WC) erhalten. Die Größe dieser Quadrate muss anhand der Grundstücksunterlagen des Verkäufers ermittelt werden.

Abschluss

Das Verfahren zum Verkauf eines Zimmers weist keine großen Schwierigkeiten auf. Daher reicht es aus, die oben genannten Empfehlungen zu befolgen, und Ihre Transaktion wird erfolgreich sein.

Nebenkostendeal: Was Sie vor dem Kauf eines Zimmers in einer Wohnung wissen müssen

Der Kauf eines Zimmers in einer Gemeinschaftswohnung ist günstig und einfach, der anschließende Verkaufsprozess kann jedoch lange dauern

In Moskau gibt es noch relativ wenige Gemeinschaftswohnungen – etwa 4 % des Moskauer Wohnungsbestands. Sie sind jedoch als eine der kostengünstigsten Optionen für den Kauf einer Erstwohnung in der Hauptstadt oder für Reisen mit Verwandten gefragt.

Ein Raum ist ein spezifisches Objekt mit komplexer Vertriebstechnik. Der Kauf ist nicht schwierig, der anschließende Verkaufsprozess kann jedoch langwierig und schwierig sein. RBC Real Estate befragte Marktexperten zu Angeboten und Preisen für Moskauer Zimmer und zu den Schwierigkeiten, die bei Transaktionen mit solchen Objekten auftreten können.

Angebot von Zimmern in Moskau

Die meisten Gemeinschaftswohnungen konzentrieren sich nicht mehr im historischen Zentrum, wo der Prozess der Umsiedlung von Gemeinschaftswohnungen in den 1990er Jahren begann und kurz vor dem Abschluss steht, sondern in den ehemaligen Arbeitervierteln im Süden und Osten Moskaus. Laut CIAN befinden sich die meisten zum Verkauf stehenden Zimmer derzeit in den Stadtbezirken Biryulyovo Vostochnoye, Tekstilshchiki, Lefortovo, Yuzhnoportovy und Orekhovo-Borisovo Yuzhnoye. Diese Gemeinschaftswohnungen dienten zu Sowjetzeiten als Unterkünfte für Mitarbeiter großer Industrie- und Transportunternehmen.

Anzeigen zum Verkauf von Zimmern machen 2,5 % des Gesamtangebots auf dem Moskauer Sekundärmarkt aus. Der Anteil solcher Immobilien beginnt zu sinken, da Gemeinschaftswohnungen allmählich der Vergangenheit angehören und es seltener vorkommt, dass sich die Eigentümer einer vollwertigen Wohnung dazu entschließen, diese in Teilen zu verkaufen.

„Im Gegenteil, ein Trend gewinnt an Dynamik, wenn Zimmerbesitzer die gesamte Gemeinschaftswohnung verkaufen und das Geld anschließend aufteilen“, sagte Evgeniy Zatonsky, Direktor der föderalen Immobiliengesellschaft Etazhi. „In den nächsten zwei bis drei Jahren kann dies zu einem Rückgang der Zahl der Vorschläge führen. Doch ganz verschwinden wird der Zimmertyp wohl kaum – schließlich hat nicht jeder die Möglichkeit, eine Wohnung zu kaufen. Und ein Zimmer ist die günstigste Möglichkeit, eine eigene Wohnung zu bekommen.“

Wer kauft Wohnraum in Gemeinschaftswohnungen?

Es besteht Bedarf an Zimmern, sagen Makler. Am häufigsten werden sie entweder von Besuchern gekauft, die in Moskau Fuß fassen müssen, aber nicht über das Geld für eine Wohnung verfügen, oder von Moskauer Familien, die wegziehen.

„Die Hauptzielgruppe der Käufer sind diejenigen, die nicht genug für eine Einzimmerwohnung haben, aber das Wohnungsproblem sofort und in diesem Bereich der Hauptstadt lösen müssen“, sagte Alexey Popov, Leiter des CIAN-Analysezentrums . — Für sie sind Argumente im Zusammenhang mit der Möglichkeit, ein Studio in einem neuen Gebäude in einer anderen Gegend zu kaufen, in der Regel nicht relevant. Und das Preisniveau für Zimmer liegt immer noch 20-25 % niedriger als für die günstigsten Studios in Apartmentanlagen.“

Das Szenario, dass eine Wohnung nicht sofort, sondern in getrennten Räumen gekauft wird, sei mittlerweile nicht mehr so ​​häufig, stellt der Experte fest. Die interessantesten Mehrzimmer-Gemeinschaftswohnungen im Zentrum wurden längst aufgekauft und in teure Wohnungen für wohlhabende Moskauer umgewandelt (was sie tatsächlich während des Baus von Mehrfamilienhäusern zu Beginn des 20. Jahrhunderts waren).

Zu welchem ​​Preis kann ich ein Zimmer kaufen?

Der durchschnittliche Preis für ein Zimmer in Moskau beträgt 3,05 Millionen Rubel. Die Preisspanne auf diesem Markt ist geringer als bei vollwertigen Wohnungen. Die teuersten Zimmer werden in Mehrfamilienhäusern innerhalb des Gartenrings angeboten (bis zu 15 Millionen Rubel in den Arbat-Gassen), die günstigsten Grundstücke gibt es in Neu-Moskau mit einem Preis von 0,9 Millionen Rubel.

Kosten für Zimmer in Moskau

Tabelle: CIAN

„Die Dynamik der Preise auf dem Zimmermarkt entspricht den Veränderungen auf dem Sekundärmarkt insgesamt“, sagte Alexey Popov. „Seit 2014 sind die Preise um durchschnittlich 10-12 % gesunken. Der Rückgang der Angebotspreise ist in den letzten Quartalen gestoppt.“

Der Preis eines Zimmers hängt von mehreren Faktoren ab: der Fläche und dem Zustand des Zimmers, der Fläche, der Anzahl der Zimmer in der Wohnung, dem Zustand der Gemeinschaftsräume, ob das Haus renoviert wird oder nicht.

„Der Zimmerpreis hängt auch von der allgemeinen Preispolitik des Immobilienmarktes und der Gesamtsituation ab“, sagte Alexander Lunin, leitender Leiter der Zweitwohnungsabteilung der Immobilienagentur ABC Housing. „Wenn wir jedoch den gesamten Immobilienmarkt in Moskau vergleichen, wird die Rate des Preisrückgangs für Zimmer im Laufe des Jahres 2018 etwas geringer ausfallen als für den Gesamtmarkt und etwa 3-5 % betragen.“

Was kaufst du ein

In einer Gemeinschaftswohnung kann ein Teil der Räume Eigentum der Bewohner sein, während der andere Teil dem Staat gehören kann. Im „staatlichen“ Teil können Menschen auf der Grundlage eines Sozialmietvertrags wohnen. Die übrigen Räumlichkeiten – Küche, Bad, Flur, Abstellräume, Balkone und Loggien – gehören den Eigentümern im gemeinschaftlichen Miteigentum.

„Manche Menschen glauben fälschlicherweise, dass dieses Eigentum „allen gleichermaßen gehört“, sagte Evgeny Zatonsky. - Tatsächlich ist dies nicht der Fall: Die Eigentümer haben einen eigenen Anteil am Gemeinschaftseigentum, dessen Größe von der Größe des Zimmers abhängt. Je größer Ihr Zimmer, desto mehr Gemeinschaftseigentum besitzen Sie. Das bedeutet, dass man mehr in den Erhalt dieser Immobilie investieren muss, auch finanziell.“

Regeln für den Zimmerverkauf

Die Eigentümer anderer Räume in einer Gemeinschaftswohnung haben ein Vorkaufsrecht, den veräußerten Anteil in der im Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation vorgesehenen Weise und unter den Bedingungen zu erwerben.

„Um die Rechte dieser Eigentümer zu respektieren, muss der Verkäufer des Zimmers ihnen eine besondere Mitteilung zukommen lassen“, sagte Marina Tolstik, geschäftsführende Gesellschafterin von Miel-Network of Real Estate Offices. — Bei einer solchen Bekanntmachung handelt es sich um ein Dokument, in dem der Preis und die Bedingungen angegeben sind, zu denen das Zimmer verkauft wird. Und die Eigentümer anderer Zimmer in einer Gemeinschaftswohnung können das Zimmer unter diesen Bedingungen zum Verkauf erwerben.“

Wenn sich einige Räume in einer Gemeinschaftswohnung im kommunalen Eigentum befinden (nicht privatisiert), muss eine Verkaufsmitteilung an das zuständige Exekutivorgan gesendet werden, das die Befugnisse des Eigentümers des Wohnungsbestands ausübt (in Moskau ist dies die städtische Immobilienabteilung).

Wenn innerhalb eines Monats keiner der Eigentümer anderer Zimmer das zu verkaufende Zimmer zu dem vom Verkäufer festgelegten Preis kauft, kann es an eine andere Person verkauft werden. Nachbarn können ihre Ablehnung notariell oder bei der Eintragung der Transaktion und der Eigentumsrechte bei der Eintragungskammer bescheinigen lassen. Ist der Zimmereigentümer minderjährig, kann seine Ablehnung nur mit Zustimmung der Vormundschafts- und Treuhandbehörde erwirkt werden.

„Wenn andere Eigentümer den Kauf des Zimmers verweigern, kann es nur zu einem Preis an Dritte verkauft werden, der nicht niedriger ist als der Preis, zu dem er es den Nachbarn zum Kauf angeboten hat.“ Andernfalls kann der Kauf- und Verkaufsvertrag auf Antrag der Eigentümer anderer Räume gekündigt werden“, bemerkte Evgeniy Zatonsky.

Die Vorkaufsregel greift nicht, wenn das Zimmer an einen der Nachbareigentümer in einer Gemeinschaftswohnung verkauft wird, d. h. in diesem Fall besteht keine Notwendigkeit, den verbleibenden Nachbarn den Kauf des Zimmers anzubieten.

Schwierigkeiten beim Verkaufen

Im wirklichen Leben kann es bereits bei der Benachrichtigung der Eigentümer einer Gemeinschaftswohnung zu Schwierigkeiten beim Verkauf eines Zimmers kommen. Das erste Problem besteht darin, die Nachbarn selbst zu finden, was manchmal viel Zeit in Anspruch nimmt. Es kommt häufig vor, dass andere Eigentümer nicht in einer Gemeinschaftswohnung wohnen und der Verkäufer des Zimmers ihren Aufenthaltsort nicht kennt.

„In diesem Fall muss eine schriftliche Mitteilung entweder an die letzte bekannte Adresse des Nachbarbesitzers oder an den Standort seines Zimmers, also an die Adresse derselben Gemeinschaftswohnung, gesendet werden“, sagte Svetlana Krasnova, Leiterin von der Rechtsdienst von Inkom-Real Estate. „Ein solcher Schritt ist notwendig, da bei Verletzung des Vorkaufsrechts die Eigentümer anderer Räume das Recht haben, innerhalb von drei Monaten gerichtlich die Übertragung der Rechte und Pflichten des Käufers zu verlangen.“ sich."

Es gibt Situationen, in denen der Verkäufer den Eigentümer eines anderen Zimmers nicht kennt – zum Beispiel, wenn nach dem Tod des vorherigen Nachbarbesitzers dessen Erben ihre Erbrechte nicht im einheitlichen staatlichen Immobilienregister eingetragen haben.

Foto: Marina Kruglyakova/TASS

„In diesem Fall ist es für den Verkäufer schwierig nachzuvollziehen, wer über den Verkauf des Zimmers informiert werden muss. Es ist gut, wenn Sie den Notar finden, der den Erbfall eröffnet hat, und mit seiner Hilfe die Erben finden“, bemerkte Swetlana Krasnowa.

Es kommt auch häufig vor, dass die Eigentümer der verbleibenden Räume absichtlich die Nachbarn stören, die am Verkauf beteiligt sind. Die Anwälte von Inkom-Real Estate sagten, dass einige Nachbarn den Verkaufsprozess sabotieren, die Besichtigung des Zimmers durch einen potenziellen Käufer stören, die Vorbereitungen für die Transaktion verzögern oder sogar versuchen, sie zu verhindern. Beispielsweise können sie an sie gesendete Benachrichtigungen ignorieren oder deren Empfang vermeiden. Sie können sich förmlich darauf einigen, das Zimmer aufzukaufen, und dann eine Korrespondenz mit dem Verkäufer aufnehmen, um sich auf die Vertragsbedingungen zu einigen, so dass es letztendlich unter verschiedenen Vorwänden nie zu einem Deal kommt. Einige skrupellose Nachbarn bitten manchmal andere Personen (z. B. Verwandte), Benachrichtigungen für sie entgegenzunehmen, um dann das Fehlen einer ordnungsgemäßen Benachrichtigung über den Verkauf des Zimmers zu beweisen.

Die Gründe für solche Aktionen können sehr unterschiedlich sein. Beispielsweise könnten andere Zimmerbesitzer den Preis für zu hoch halten und damit rechnen, das Zimmer günstiger zu kaufen. Oder die Nachbarn sind davon überzeugt, dass die restlichen Räume leer stehen (sofern die Eigentümer woanders wohnen) und die Gemeinschaftsräume praktisch vollständig zur Verfügung stehen. Durch den Verkauf von Nachbarzimmern drohen ihnen neue Mieter, mit denen sie sich weiterhin den Wohnraum teilen müssen.

Experten raten in solchen Fällen, geduldig zu sein und bei den Nachbarn die notwendigen Verzichtserklärungen oder Zustimmungen zum Kauf einzuholen und wenn möglich alle Dokumente notariell beglaubigen zu lassen. Oder Sie wenden sich an erfahrene Makler oder Anwälte, die sich dieser Probleme annehmen.